Todos falam em base de dados, todos têm base de dados, uns até vendem base de dados, mas afinal para que servem?
As bases de dados devem ser estruturadas,
fidedignas, extensas e homogeneizadas na informação. Convém que o utilizador
que carrega os dados nessa base tenha muito presente as definições e
parametrizações de cada variável incluída nessa base. Se assim for, são uma
excelente ferramenta em várias atividades e muito útil no nosso mercado imobiliário,
que é tudo menos transparente, no sentido em que os valores de transação não
são publicamente conhecidos.
No caso de peritos avaliadores, serve para termos referências
no dia-a-dia, sobre valores de determinadas zonas e a sua evolução temporal. Serve
igualmente quando os clientes desejam que a metodologia de avaliação seja com
recurso ao método de regressão linear. E quem trabalha com este método sabe que
se não tivermos bons dados, dificilmente teremos bons resultados.
O método de regressão linear (MRL) aplicado à
avaliação imobiliária relaciona o comportamento de uma variável dependente
(preço, € ou €/m²) com
um conjunto de variáveis explicativas (localização, área, tipologia, nível de
acabamentos, idade, estado de conservação, ter garagem, etc.) de modo a prever
o comportamento do preço do imóvel em função do conhecimento das variáveis
explicativas.
No nosso portal interno cada processo de avaliação,
após a revisão técnica, é preenchido nos vários campos desse imóvel – variáveis
explicativas. Ao longo dos meses, a base de dados vai crescendo e ganhando mais
e mais imóveis, todos eles segmentados ao nível da freguesia e por tipo de
imóvel. A qualquer momento podemos descarregar esta informação para um ficheiro
Excel, num mapa pronto a ser utilizado no MRL.
A utilização do MRL vai ao encontro do preconizado
no Aviso n.º 5/2007 do Banco de Portugal, em que a banca pode utilizar métodos
estatísticos para as revisões periódicas e obrigatórias das avaliações para
reconhecimento de cauções constituídas por bens imóveis.
Todas as bases de dados podem ser relevantes e
trabalháveis estatisticamente se a informação guardada não for apenas os valores
de mercado e áreas dos imóveis.
Não nos devemos esquecer que antes de sermos
avaliadores, somos gestores de informação. Quanto melhor e de maior qualidade
for a nossa informação, melhor será o nosso produto final.
Artigo de opinião de Nuno Correia, diretor-geral da BESTURBAN
Totalmente de acordo Nuno.
ResponderEliminarAbraço,
José Bastos