OPINIÃO | Sale and Leaseback

Depois de, nos últimos dias, ter sido noticiado que a SONAE terá realizado várias operações de Sale and Leaseback, torna-se importante desmistificar que operação é esta e porque razão é realizada.

Sale and Leaseback é uma operação financeira em que uma empresa vende um ativo onde desenvolve a sua atividade e arrenda-o de volta, fazendo um contrato de longo prazo. A empresa fica a utilizar esse ativo e deixa de ser o proprietário. Esta transação é feita geralmente para o ativo imobilizado.

O Sale-Leaseback é uma operação vantajosa para ambas as partes.

Para o vendedor:

• Ganho gerado pela venda
• O ativo é removido do balanço
• O vendedor evita contração de empréstimos
• O vendedor liberta capital necessário, para usá-lo no seu core business
• Há uma transferência de obrigações fiscais que passam para o comprador

Para o comprador:

• Obtém um ativo ocupado por um inquilino com contrato de longo prazo
• Os custos de prospecção são eliminados (tempo que tem o imóvel devoluto, procura de arrendatários, etc.)
• O comprador avalia a capacidade de cumprimento do arrendamento pelo inquilino antes da compra do ativo
• O comprador adquire um ativo com uma yield bastante atrativa

Para ocorrer a operação, os benefícios para o comprador têm de ser superiores ou iguais aos benefícios do vendedor.

Nos Estados Unidos existem estudos sobre o impacto sobre o preço de transação de operações ao abrigo de Sale and Leaseback.

Deixo as conclusões de um estudo de C.F. Sirmans e Barret A. Slade, publicado no Journal of Real Estate Research [JRER], em 2010:

• Os dados mostram que as operações Sale and Leaseback são efetuadas por valores superiores
• Numa transação Sale and Leaseback média ocorre um prémio de 13,86% em relação a uma transações não-Sale and Leaseback
• Os dados sugerem que a NOI é maior (e, portanto, as taxas de capitalização são mais baixas) para transações de Sale and Leaseback em comparação com os não-Sale and Leaseback

Há duas razões possíveis para esses diferenciais:

• Fluxo de caixa esperados para uma propriedade Sale and Leaseback pode ser maior devido à falta de desocupação
• O perfil de crédito para os inquilinos Sale and Leaseback pode ser superior e a história da empresa (locatário) no local de propriedade pode levar a menor risco

Artigo de opinião de Nuno Correia, diretor-geral da BESTURBAN